Egregio Avvocato,

vorrei sapere se è vincolante per i dissenzienti un foglio appeso nell'atrio firmato dalla maggioranza dei condomini. Questo foglio è stato messo dall'amministratore di un'altra palazzina (sono in tutto quattro) e descrive lavori da eseguire all'inizio di un vialetto
privato, che dà sulla strada comunale e dovrebbe prevederne la chiusura con un cancello automatizzato, la messa in opera di nuovi citofoni, etc. Preciso che non si tratta di un supercondominio, ogni palazzina è autonoma.

Questi lavori non avrebbero dovuto essere approvati nell'ambito di una regolare assemblea? E se sì, chi dissente è tenuto al pagamento?

Grazie e distinti saluti

Alberta P.

Gentile signora Alberta,

solo l’assemblea dei condomini può deliberare in ordine ai lavori cui lei fa riferimento. Rispetto ad un’eventuale decisione assembleare i condomini dissenzienti potranno interporre ricorso nei trenta giorni (dalla data dell’assemblea, se il condomino dissenziente era presente; ovvero dalla notifica del verbale nel caso il condomino non abbia preso parte all’assemblea).

Questa è la procedura per poter deliberare l’effettuazione di lavori che riguardino un condominio. Nei casi di necessità ed urgenza l’amministratore ha facoltà di provvedere direttamente, ma deve sottoporre la questione ai condomini per la ratifica alla prima assemblea utile.

Il foglio posto in bacheca dall’amministratore, pertanto, non ha assolutamente alcun valore vincolante non solo per i dissenzienti, ma neanche per gli altri condomini.

I condomini dissenzienti potranno non solo non pagare, ma potranno anche proporre azione legale nei confronti dell’amministratore, per non aver seguito tutte le procedure di legge: deliberazione circa l’effettuazione dei lavori; presentazione di preventivi; scelta della/e ditta/e; approvazione del piano di riparto della spesa; etc.

Cordiali saluti.

Avv. Antonio Gaudiano

Gentile avvocato Gaudiano,

vivo in un condominio di Roma Nord il cui immobile è servito da due scale. Al lastrico solare si può accedere indifferentemente da entrambe le scale. Vero è che tra i plessi c’è un giunto tecnico, ma il lastrico  si presenta con un unico piano di calpestio. Non c’è un muretto divisorio, né un qualsivoglia dislivello. Qualche mese fa l’elemento bituminoso che ricopre il lastrico si è rotto e vi sono state delle infiltrazioni di pioggia nell’appartamento sottostante. La spesa per la riparazione l’amministratore l’ha posta a carico dei soli appartamenti che insistono sulla verticale dove si è avuto il problema. A ciò si aggiunga che la copertura del lastrico è stata rifatta totalmente circa sette anni fa e la ditta dette una garanzia decennale. Oggi l’amministratore dice di non avere alcuna documentazione di tale contratto contenente tale garanzia. Ma io me la ricordo, eccome. In più sempre l’amministratore vorrebbe procedere al rifacimento di tutta la copertura del lastrico.

Per quanto riguarda le spese ritengo che andavano suddivise tra tutti i condomini e non solo di quelli della verticale.

Cosa ne pensa?

Giuseppe B.

Egregio sig. Giuseppe,

lei parla di un unico lastrico solare, mentre riterrei che nel caso che lei prospetta siamo di fronte a due lastrici. Il giunto tecnico, infatti, non unisce, ma divide.

Esiste, tuttavia, un elemento semplice che può orientarci in questo caso, le pendenze per la raccolta dell’acqua piovana: se la raccolta delle acque avviene separatamente per ognuno dei plessi e allora ci si ritrova di fronte a due lastrici e le spese di riparazione vanno addebitate ai soli proprietari degli appartamenti che insistono sulla verticale. Diversamente: se cioè tutta l’acqua piovana viene raccolta in un unico punto o in più punti di uno stesso lato dell’immobile condominiale, allora il lastrico è unico e le spese vanno a carico di tutti i condomini.

Per quanto riguarda la garanzia decennale sarebbe importante trovarne traccia, magari anche ricontattando la ditta. Se esiste questa garanzia decennale è giusto che non vengano spesi soldi per il rifacimento del lastrico essendo la ditta a doversi fare carico delle opere di riparazione e/o di rifacimento parziale o totale.

Cordiali saluti

Avv. Antonio Gaudiano.

Salve Avvocato,

da alcuni mesi (sei per la precisione) abbiamo eletto un nuovo amministratore. A dire la verità non siamo molto contenti del suo operato. Oltre a riscuotere le quote condominiali, null’altro fa.

Vorremmo cambiare, ma alcuni di noi ritengono che non è cosa semplice e che forse potremmo avere delle conseguenze da un’immotivata revoca.

Cosa ci consiglia.

Grazie.

Gemma G.  - Prato.

Signora Gemma è proprio così: se non vi sono ‘gravi motivi’ la revoca potrebbe essere problematica. L’ amministratore revocato  senza ‘giusta causa’ potrebbe pretendere che gli venga corrisposto il compenso fino alla scadenza del mandato.

Ma quali sono i motivi che possano integrare una giusta causa? Li potrete leggere negli artt. 1129 - 1131 c.c.

Cordiali saluti.

Avv. Antonio Gaudiano

Carissimo avvocato Gaudiano,

sono un amministratore di condominio e le chiedo un consiglio sulla riscossione degli oneri condominiali.

Nel condominio dove vivo e svolgo la funzione di amministratore c’è una signora che è separata dal marito. Siccome ha due figli piccoli il giudice le ha assegnato la casa che, però, è di proprietà esclusiva del marito. Per non sbagliare, e nel dubbio, ho chiesto il pagamento degli oneri condominiali ad entrambi. Mi hanno risposto: il marito che il pagamento degli oneri sarebbe di competenza della moglie; mentre la moglie sostiene che tocca al marito. Cosa Fare?

Grazie.

Geppino T.

Egregio sig. Geppino,

deve partire dalla sentenza del Tribunale che ha disposto l’assegnazione della casa in esclusiva alla moglie. Se ne faccia consegnare una copia omologata. In essa troverà la soluzione: se il giudice si è limitato a disporre l’assegnazione, non stabilendo nulla in ordine al pagamento degli oneri e allora questi cedono a carico dell’assegnataria (la signora che vive nell’appartamento).

E’ chiaro, tuttavia, che saranno a carico della signora le sole spese ordinarie. Per quelle straordinarie dovrà mettere in mora il proprietario dell’appartamento, ovvero al marito della signora.

Faccia conto che il rapporto tra i due è assimilabile al rapporto che intercorre tra proprietario di casa e inquilino.

Saluti.

Avv. Antonio Gaudiano