Violazione del regolamento condominiale: poteri dell'amministratore

(Avv. Antonio Gaudiano) - E’ l’articolo 70 delle disposizioni di attuazione del Codice civile a prevedere un potere sanzionatorio in capo all’amministratore condominiale contro i condomini che dovessero rendersi responsabili di violazioni al regolamento condominiale.

“Per le infrazioni al regolamento di condominio può essere stabilito, a titolo di sanzione, il pagamento di una somma fino a lire cento. La somma è devoluta al fondo di cui l'amministratore dispone per le spese ordinarie.” Così dispone l’art. 70 disp. att. C.c..

Dunque, nell’ipotesi di violazione del regolamento condominiale (si pensi all’inosservanza degli orari stabiliti per lo scuotimento dalle finestre delle tovaglie e per la battitura dei tappeti, etc.), all’amministratore è si attribuito un potere coercitivo ma assolutamente blando, inesistente. L’amministratore può irrogare una sanzione contro l’inadempiente nel massimo ad euro 0,05, se però esiste una previsione nel regolamento condominiale.

Non solo. Ma se il regolamento condominiale dovesse prevedere una sanzione maggiore, tale norma sarebbe nulla, in quanto contra legem: così come statuisce la Cassazione in una sentenza del 1995 (n. 948).

“In tema di condominio, poiché l'art. 70 disp. attuaz. c.c. prevede che per le infrazioni al regolamento di condominio può essere stabilito, a titolo di sanzione, il pagamento di una somma fino a lire cento, sono nulle, in quanto contra legem, le eventuali disposizioni del regolamento di condominio che dovessero prevedere sanzioni di importo maggiore.” (Cass. Civ. 26.01.1995, n.948).

Orientamento confermato in una più recente sentenza del 2008.

“In tema di condominio negli edifici, qualora nel regolamento condominiale sia inserita, secondo quanto previsto eccezionalmente dall'art. 70 disp. Att. cod. civ., la previsione di una "sanzione pecuniaria", avente natura di pena privata, a carico del condomino che contravvenga alle disposizioni del regolamento stesso, l'ammontare di tale sanzione non può essere superiore, a pena di nullità, alla misura massima consentita dallo stesso art. 70 e pari ad euro 0,05.” (Cass. Civ. Sez. II Sent., 21 aprile 2008, n. 10329). 

Ma non è che nulla sia possibile contro il condomino maleducato e contravventore: oltre ad irrogare la sanzione (inesistente) di cui abbiamo detto, l’amministratore, autorizzato con delibera dall’assemblea condominiale, potrà sempre esperire un'azione legale, rivolgendosi al giudice competente per richiedere la condanna del condomino. Chiederà altresì il risarcimento dei danni e il pagamento delle spese.