Animali domestici in condominio: cosa dice davvero la legge

La riforma del condominio introdotta dalla Legge n. 220/2012 ha modificato l’articolo 1138 del codice civile aggiungendo un principio che, nella sua semplicità, ha generato non poca confusione tra proprietari e amministratori: il regolamento condominiale non può impedire ai condomini di tenere animali domestici all’interno della propria abitazione. Una disposizione apparentemente chiara, ma che richiede alcune precisazioni per essere applicata correttamente.

Regolamento assembleare e regolamento contrattuale: una distinzione fondamentale

Il punto di partenza di qualsiasi ragionamento in materia è la distinzione tra due tipologie di regolamento condominiale, che hanno natura e forza giuridica profondamente diverse.

Il regolamento assembleare è quello deliberato dalla maggioranza dei condomini in sede di assemblea. La sua funzione è disciplinare l’utilizzo delle parti comuni dell’edificio — scale, cortili, aree verdi, parcheggi — ma non può incidere sulle proprietà esclusive dei singoli condomini, né comprimerne i diritti. È a questo tipo di regolamento che si riferisce la norma riformata: un regolamento approvato in assemblea non potrà mai vietare a un condomino di tenere un animale domestico nel proprio appartamento.

Il regolamento contrattuale funziona in modo diverso. Viene redatto generalmente dal costruttore dell’immobile e viene incorporato nell’atto notarile di acquisto, diventandone parte integrante. Chi acquista l’appartamento lo accetta contestualmente all’acquisto, compresi eventuali limiti all’esercizio del diritto di proprietà. Tra questi limiti può figurare, legittimamente, il divieto di detenere animali. Trattandosi di un diritto disponibile, il proprietario può scegliere di accettarne la compressione al momento della firma del rogito. In questo caso il divieto è valido e opponibile.

Gli obblighi che rimangono in capo ai proprietari

Il fatto che la legge tuteli il diritto di tenere animali domestici in casa non esaurisce la questione. L’Ordinanza del Ministero della Salute entrata in vigore il 23 marzo 2009 stabilisce che i proprietari di animali sono tenuti a comportarsi in modo da non arrecare disturbo, disagio igienico o pregiudizio alla quiete degli altri residenti dello stabile.

Qualora un animale produca rumori molesti nelle ore notturne o sia fonte di odori persistenti riconducibili a una custodia trascurata, l’amministratore di condominio ha la facoltà di richiederne l’allontanamento. Va inoltre tenuto presente che lasciare un animale incustodito per lunghi periodi sul balcone o in casa può configurare il reato di omessa custodia, previsto dall’articolo 672 del codice penale. Le immissioni rumorose reiterate possono invece integrare la fattispecie del disturbo del riposo delle persone, disciplinata dall’articolo 659 del codice civile.

Nelle aree comuni dell’edificio — androni, cortili, giardini condominiali — i proprietari sono tenuti a rispettare alcune regole di convivenza: mantenere pulite le zone di transito, tenere l’animale al guinzaglio e utilizzare la museruola nei casi in cui l’animale presenti comportamenti aggressivi.

In sintesi

La riforma del 2012 ha rafforzato il diritto dei condomini a convivere con i propri animali domestici, sottraendolo alla discrezionalità delle assemblee. Tuttavia questo diritto non è illimitato: coesiste con precisi obblighi di rispetto verso gli altri residenti e può essere legittimamente limitato da un regolamento contrattuale accettato all’atto dell’acquisto. Conoscere questa distinzione è il primo passo per gestire eventuali controversie con cognizione di causa.